2020年の4月に「改正民法」が施行され、不動産を売却する際に、売主が負う法的責任が「瑕疵（かし）担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。
今回は、不動産を売却する際の「契約不適合責任」とはどのような責任か、従来の「瑕疵担保責任」との違い、注意点について解説致します。
ぜひご参考までにご覧ください。
不動産を売却する際の「契約不適合責任」とは？
「契約不適合責任」とは、売買契約において目的物を引渡した際に、種類・品質・数量などが契約の内容と適合していない場合、売主が買主に対して負う責任のことを言います。
不動産売却においては「雨漏りがする」「土地に埋蔵物がある」など、物件の引渡し後に不具合が明らかになった場合、売主の契約不適合責任として、買主から損害賠償を請求されることがあります。
2020年の民法改正によって、責任を負う要件や責任追及ができる期間、請求できる内容などいくつかの改正点があります。
不動産を売却する際の「契約不適合責任」は「瑕疵担保責任」と何が違う？
主な違いは、以下のとおりです。
責任を負う要件の違い
●瑕疵担保責任：「隠れた」瑕疵（欠陥）があった場合
●契約不適合責任：隠れているかどうかに関わらず契約に適合しない場合
この改正点により、売主の責任が重くなりました。
責任を負う期間の違い
●瑕疵担保責任：買主が事実を知ったときから1年以内に責任追及
●契約不適合責任：買主が事実を知ってから1年以内に売主に通知すれば良い
この改正点により、買主は1年以内に責任追及をしなければ行けなかった点が、1年以内に一旦通知をすれば足りることになりました。
そのため、買主の権利行使の期間が延長されたと言えます。
また「目的物の数量が異なる」「物件に担保が付いていた」などの数量・権利が契約内容に適合しない場合は、責任追及の期間の制限はありません。
買主が請求できる内容
●瑕疵担保責任：損害賠償・契約解除
●契約不適合責任：損害賠償・契約解除・追完請求・代金減額請求
改正により買主は「欠陥部分の修理をして下さい」などの追完請求や「欠陥があるから安くしてください」との代金減額請求ができるようになりました。
不動産を売却する際の「契約不適合責任」の注意点は？
「契約不適合責任」を避けるためには「契約書に特約や容認事項を明確に記入する」必要があります。
売主の負担を軽減する特約などを締結するには、契約書に特約や容認事項を明確に記入することが重要です。
そして、把握している不動産の不具合を買主にしっかりと告知をし、買主と売主の負担割合や責任を明確にしておきましょう。
さらに、不具合があった場合の通知期間についても、双方の合意で定めることができますよ。
まとめ
不動産を売却する際には、売主は「契約不適合責任」と言う法的責任があります。
そして、2020年の民法改正により、売主の責任は重くなりました。
そのため、今回の記事をぜひ参考に、注意点に気をつけていただければ幸いです。
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