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土地の評価額ってなに?評価額の特徴や具体的な調べ方を解説

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土地の評価額ってなに?評価額の特徴や具体的な調べ方を解説

土地の評価額ってなに?評価額の特徴や具体的な調べ方を解説

土地を売却するためにまず必要なのが土地の価値を知るということです。
でも実際に土地の価格が決まる方法をご存じではない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の評価額の特徴や調べ方をご紹介します。

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土地の値段はどうやって決まる?土地の評価額とは

土地の評価額とは、実は1つの基準で決まるものではありません。
一般的に土地の評価額とは、実勢価格・公示価格・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価額の5つの評価で決まるとされています。
そしてその5つの評価額はそれぞれ少しずつ価格が違います。
大幅に価格に差が出ることはありませんが、土地を売却する際の価格設定をどの評価額で考えれば良いか難しいと思います。
それぞれの評価額を知れば、どの評価額を重視すれば良いか分かります。
そのための前提条件として、土地と家屋とは分けて考える必要があります。
また土地の評価額は景気や需要などにより変動することが多いので、1度評価額が定まったとしてもその後変動することはよくあります。
土地の評価額は変動するということを覚えておいてくださいね。

土地の5つの評価額の特徴まとめ

先ほど土地の評価額は5つの評価で決まるとお伝えしました。
ここからは5つの評価額の特徴をそれぞれご紹介します。

実勢価格

実勢価格は別名「時価」とも呼ばれ、実際に市場で取引された金額のことです。
実勢価格は公的な基準とは異なり、景気の良し悪しによって価格が大きく変動するという特徴があります。

公示価格

公示価格は毎年3月に国土交通省が産出して発表する価格です。
1か所の基準地につき、2名以上の不動産鑑定士が各々鑑定をおこない、国土交通省が審査をしたのち公示価格が発表されます。

基準地価

基準地価は公示価格とは違い、各都道府県が発表している価格です。
毎年1月と7月に1名以上の不動産鑑定士が基準地1㎡あたりの地価を鑑定して価格が決まるという特徴があります。

相続税路線価

こちらは国税庁が毎年1月1日時点の評価額を調査して、7月に発表される財産評価基準書にて公表する価格です。
相続税と名の付くとおり、土地を相続や贈与した際の課税額を計算するために設定される価格です。
道路には路線価という価格が定められており、その道路に接する土地の1㎡あたりの値段が相続税路線価になります。

固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税などの不動産にかかる税金を計算するために定められる価格です。
固定資産税評価額は市区町村が個別に設定しています。

5つの評価額の具体的な調べ方

ここからは土地の5つの評価額の具体的な調べ方をまとめてご紹介します。

実勢価格の調べ方

1 国土交通省が運営している土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索にて調べる。
2 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1にて算出する。

公示価格と基準地価の調べ方

先ほどの土地総合情報システムにて国土交通省地価公示・都道府県地価調査から調べる。

相続税路線価の調べ方

国税庁が毎年発表している土地の財産評価基準書をもとに調べる。

固定資産税評価額の調べ方

毎年必ず送付される固定資産税の納税通知書に同封されている、固定資産税の課税明細書に記載されている。

土地の5つの評価額の特徴まとめ

まとめ

今回は土地の評価額の種類や調べ方をご紹介しました。
土地の評価額とは、1つの基準で決まるものではなく、5つの評価で決まるとされていますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。


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