不動産売却をするときによく目にする「減価償却」という言葉は、考え方が難しい用語の一つでもあります。
減価償却とは、「年月の経過によって価値が減少していく」という意味で、不動産売却では税金処理で必要になります。
今回は、不動産売却をご検討中の方に向けて、減価償却とはなにかと、計算方法についてご紹介します。
不動産売却に関係する減価償却とは？税金との関係について
減価償却とは、時間が経つにつれて劣化するものは、価値も減っていくという考え方のことです。
会計処理においては、購入にかかった費用をその年度にまとめて処理するのではなく、段階的に必要経費にすることができます。
不動産の場合、土地は年月によっても劣化しませんが、マンションや一戸建ては経年劣化によって価値が下がっていくので、減価償却の対象になります。
つまり減価償却費とは、建物の劣化によって減少した価値を金額に換算したものです。
不動産売却において減価償却の考え方が必要になるのは、売却の利益に対して税金が発生する場合です。
税金がかけられる売却の利益とは、単純に売却金額ではなく、不動産の取得費や売却にかかった必要経費を差し引く必要があります。
この場合の取得費＝建物購入額ではなく、建物は劣化していくという考え方から取得費＝建物購入額-減価償却費として計算します。
不動産売却後の減価償却の計算方法：定額法と定率法
減価償却には定額法と定率法という2種類の計算方法があります。
定額法は、減価償却費＝不動産購入額×0.9×償却率×経過年数で算出します。
減価償却の対象は建物だけなので、不動産購入額に土地の代金は含まれません。
償却率とは、どのくらい価値が減少していくかの指標で、法定耐用年数から計算されます。
定率法は、前期末の残高×定率法の償却率で算出します。
なお、2016年4月以降に購入した新築の不動産の場合、定額法での計算しか認められていませんので、通常は定額法が使用されることが多いです。
不動産売却の減価償却費を計算するときの注意点とは？
最後に、減価償却費を計算するときの注意点をご説明します。
取得費の計算に使用される減価償却費ですが、当時の購入代金がわからない場合は概算取得費が適用されます。
概算取得費は売却益×5%で計算され、場合によっては税金が高くなってしまう可能性もあります。
また、売却しても取得費などを差し引くとマイナスになってしまう場合、譲渡損失になります。
譲渡損失の場合、税金は発生せず、確定申告することで、税金の還付を受けることができます。
まとめ
不動産売却では減価償却費を正しく計算することで、場合によっては税金を節税することができます。
計算方法は少し複雑で注意点もありますが、税金処理を正しくおこなうために、必要となる考え方です。
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