不動産の売却額を検討していると、「按分」という言葉を耳にすることもあるでしょう。
按分とは、土地と建物の内訳を決定することですが、注意点などはあるのでしょうか。
今回は、不動産売却における按分とはなにか、そして按分の方法や注意点をご説明します。
不動産売却における按分とは？按分はなぜ必要になるのか
購入希望者が広告や物件サイトなどで目にする売却価格は、通常土地と建物の内訳は提示されてません。
按分によって、土地と建物の内訳を決めますが、どんな目的があるのでしょう。
按分の目的は、建物にのみに課税される消費税の額を決めることです。
按分の方法は法律などでは決められていないので、不動産売却のケースごとに最適な方法が選択されます。
不動産売却で土地と建物を按分する3つの方法とは
土地と建物を按分するには、以下の方法があります。
固定資産税評価額に基づいて按分する方法
土地、建物それぞれの固定資産税評価額を使用して按分する方法です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準となる評価額で、各自治体が個別に決定します。
根拠が明確なので売主・買主が納得しやすく、費用もかからないので一般的に多く採用されている方法です。
不動産鑑定士の評価額によって按分する方法
不動産鑑定士に依頼して、不動産の鑑定評価を取得して按分する方法です。
鑑定料がかかりますが、プロによる鑑定が根拠となるので、法的にもリスクが少ないのが特徴です。
鑑定料の相場は数十万円と、高額なところがデメリットです。
当事者同士で話し合って按分する方法
売主・買主の話し合いによって、按分の比率を自由に決定することもできます。
按分方法に決まりはないので可能ではありますが、明確な根拠があるほうがのちのちのトラブルを回避しやすいでしょう。
不動産売却で按分するときの注意点とは？トラブルを避けるためには？
不動産売却で按分するときの注意点はあるのでしょうか。
按分比率によって消費税額が決まりますが、不動産売却は高額な取引ですので、税額も百万円以上になります。
買主側は消費税の控除が受けられるので、建物の比率が高いほうがお得になります。
一方で売主は土地の比率が多いほうが、手元に残るお金が多くなります。
このようにお互いの利益が相反するので、双方が納得がいく方法を選ぶことが重要です。
親族間などで、どちらかの利益を優先するために根拠のない按分してしまうと、のちに問題になることもあります。
まとめ
按分は、その比率によって建物にかかる消費税を決まるので、売主・買主どちらにも関係のある重要な問題です。
トラブルを避けるためには、どちらか一方の利益を追求するのではなく、第三者がみても合理的であると判断される方法を選択するのがおすすめです。
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